📊 La règle des 35 % d'endettement : tout comprendre

Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose aux banques françaises de ne pas accorder de crédit immobilier si le taux d'endettement du ménage dépasse 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse).

Avant cette date, la règle était souvent citée à 33 % mais n'était pas contraignante. Depuis 2022, c'est une norme légalement opposable aux banques — sauf dans une marge de flexibilité limitée.

Les charges comprennent : toutes les mensualités de crédits en cours (immobilier, auto, conso) + la future mensualité du nouveau prêt + l'assurance emprunteur.

Les revenus retenus sont les revenus nets imposables stables : salaires, pensions de retraite, revenus locatifs (souvent pris à 70 %). Les revenus variables (commissions, primes) sont généralement calculés sur une moyenne des 2-3 dernières années.

Exemple 1 — couple avec 5 000 € nets/mois :
Mensualité max = 5 000 × 35 % = 1 750 €/mois.
À 3,5 % sur 25 ans, cela correspond à un capital d'environ 350 000 € empruntables (hors assurance).

Exemple 2 — célibataire avec 2 500 € nets/mois et un crédit auto de 250 €/mois :
Mensualité max globale = 2 500 × 35 % = 875 €.
Mensualité dispo pour l'immo = 875 − 250 = 625 €/mois.
À 3,5 % sur 20 ans, capital ≈ 106 000 €.

Le HCSF autorise les banques à déroger dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle. Ces exceptions sont prioritairement réservées aux :

• Primo-accédants achetant leur résidence principale.

• Emprunteurs dont le reste à vivre est élevé malgré le dépassement du seuil (hauts revenus).

En pratique, si votre taux d'endettement dépasse légèrement 35 % mais que votre reste à vivre est confortable, certaines banques peuvent accepter votre dossier — mais ce n'est pas garanti.

Au-delà du taux d'endettement, les banques regardent le reste à vivre : la somme qu'il vous reste après paiement de toutes vos charges.

Un minimum généralement retenu : environ 400-500 € par personne dans le foyer. Un reste à vivre très faible sera rédhibitoire même si le taux de 35 % est respecté.

Le reste à vivre n'inclut pas les dépenses courantes (nourriture, énergie, transports) — c'est uniquement le montant disponible après remboursements.