🏠 Comment calculer la mensualité d'un crédit immobilier
La mensualité d'un prêt immobilier à taux fixe est calculée avec la formule d'annuité constante. Elle garantit que vous remboursez toujours le même montant chaque mois, quelle que soit la part de capital ou d'intérêts.
Où : C = capital emprunté (€), t = taux mensuel = taux annuel ÷ 12, n = nombre de mois = durée en années × 12.
Voici le calcul étape par étape :
Taux annuel = 3,5 % = 0,035
t = 0,035 / 12 ≈ 0,002917
n = 25 × 12 = 300 mois
(1 + t)^n = (1,002917)^300 ≈ 2,3954
(1 + t)^(−n) ≈ 1 / 2,3954 ≈ 0,4175
1 − (1 + t)^(−n) ≈ 0,5825
M = 200 000 × 0,002917 / 0,5825 ≈ 1 001 €/mois
Résultat : environ 1 001 €/mois. Sur 25 ans, vous remboursez un total de 300 × 1 001 = 300 300 € pour un capital de 200 000 €, soit environ 100 300 € d'intérêts.
Au début du prêt, la mensualité est composée principalement d'intérêts (car le capital restant dû est élevé). Au fil du temps, la part de capital remboursé augmente et la part d'intérêts diminue.
Mois 1 : intérêts = 200 000 × 0,002917 ≈ 583 € — capital remboursé ≈ 418 €. Mois 150 (milieu du prêt) : capital restant ≈ 116 000 € — intérêts ≈ 338 € — capital ≈ 663 €.
C'est pourquoi un remboursement anticipé en début de prêt réduit beaucoup plus les intérêts totaux qu'un remboursement en fin de prêt.
La formule ci-dessus donne la mensualité hors assurance. Dans la réalité, votre mensualité réelle inclut :
• L'assurance emprunteur (ADI) : environ 0,10 % à 0,35 % du capital par an selon votre profil (âge, santé, profession).
• Les frais de dossier bancaires (500-1 500 €, parfois négociables).
• Les frais de garantie (hypothèque ou caution type Crédit Logement).
Pour connaître votre TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut tous ces frais, demandez une simulation complète à votre banque ou à un courtier.